Plus-values immobilières – Lois de finances rectificatives 2011 et 2012

 

Le régime des plus-values immobilières tel que nous le connaissons depuis le 1er janvier 2004 a fait l’objet d’aménagements importants au cours de l’année 2011.

Ø Loi 2011-1117 du 19 septembre 2011

 

Cette loi rectificative pour 2011 a été publiée au JORF du 20 septembre 2011 et s’est appliqué le 21 septembre 2011.

Les modifications ont porté sur :

2011-1 – La suppression de l’abattement de 1000 euros,

2011-2 – Le relèvement du prélèvement social sur les revenus du capital de 2.2% à 3.4%,

2011-3 – Le délai imparti pour procéder à la formalité fusionnée,

2011-4 – La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière réalisés à l’étranger,

2011-5 – L’aménagement de l’abattement pour durée de détention.

Le nouvel abattement s’applique selon un pourcentage croissant :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième,
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième,
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Ces nouvelles règles s’appliquent rétroactivement depuis le 25 Août 2011 aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter de cette date en cas d’apport de biens immobiliers ou de droits sociaux relatifs à ces biens immobiliers à une société dont la personne à l’origine de l’apport, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants ou un ayant droit à titre universel de l’une ou de plusieurs de ces personnes est un associé ou le devient à l’occasion de cet apport.

 

2011-6 – La détermination du prix d’acquisition en instaurant de nouvelles règles.

 

Le tableau synthétique ci-dessous permet de visualiser les dates d’entrées en vigueur :

  Article CGI date d'entrée en vigeur
Suppression de l'abattement de 1000€ Art 150 VE 21 Septembre 2011
Imposition des plus-values immobilières au taux de 32,5% (liées au relèvement du prélèvement social sur les revenus du capital de 2,2% à 3,4%)   1er octobre 2011
Fixation à 1 mois du délai imparti au notaire pour procéder à la formalité fusionnée (2) Art 150 VG-II-3° 1er novembre 2011
Constatation par acte dressé par un notaire exerçant en France des cessions de parts de société à prépondérance immobilière réalisées à l'étranger Art. 726-I-2° 1er novembre 2011
Aménagement de l'abattement pour durée de détention (Exonération totale après 30 ans de détention) Art.150 VC-I 1er février 2012
Le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale réelle à la date d’entrée dans le patrimoine du cédant d’après une déclaration détaillée et estimative des parties [Nouvelle règle s’appliquant aux contribuables ne pouvant justifier la valeur d’entrée du bien dans leur patrimoine (acquisition par donation ou succession)] Art.150 VB-I 1er février 2012

[2] Toutefois en cas d’adjudication ce délai est porté à deux mois (Art. 1-8°LFR 2011)

[3] En cas d’apport à une société familiale, le nouvel abattement progressif s’applique pour les plus-values réalisées depuis le 25 août 2011.

Loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificative pour 2011,

Loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011de finances pour 2012

Ces deux lois ont été publiées au JOFR le 29 décembre 2011, Elles ont apportées les règles ci-après :

 

2011-7 – Institution d’un régime d’exonération des plus-values immobilières liées à la vente d’une résidence secondaire (LF2012 Art. 5)

 

Les propriétaires de résidence secondaire (non propriétaires de leur résidence principale) pourront (en cas de cession) être exonérés de plus-value immobilière dès lors que les conditions suivantes sont respectées :

- Il doit s’agir de la première cession d’un logement et de ses dépendances immédiates et nécessaires ;

- Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale (directement ou par personne interposée) au cours des quatre années précédant la cession ;

- Le cédant doit remployer le prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de cette dernière, à l’acquisition ou la construction d’un logement qu’il affecte, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à son habitation principale

Cette exonération s’appliquera aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er février 2012.

 

2011-8 – Plus-values immobilières et logement social

 

  • L’article 150 U-II-7° du CGI prévoit une exonération temporaire en faveur des plus-values immobilières réalisées lors de la cession par les particuliers de biens immobiliers au profit d’organismes chargés du logement social.
  • L’article 150 U-II-8° du CGI étend cette exonération temporaire aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit d’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou d’un établissement public foncier (EPF) en vue de leur cession ultérieure dans un délai d’un an à compter de l’acquisition des biens concernés à un organisme chargé du logement social.
  • L’article 38-II de la LFR pour 2009 a prorogé l’application de ces exonérations jusqu’au 31 décembre 2011, c’est-à-dire pour les plus-values résultant de cessions intervenues du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2011.

La loi de finances n’a pas renouvelé ces exonérations. Elles cessent donc au 31 décembre 2011.

 

2011-9 – Plus-values immobilières terrains à bâtir

 

Les anciennes règles de calcul de l’abattement pour durée de détention du bien (exonération au bout de quinze ans continueront à s’appliqueront aux cessions de terrains nus, constructibles du fait de leur classement, par un plan local d’urbanisme ou par un autre document d’urbanisme en tenant lieu, en zone urbaine ou à urbaniser ouverte à l’urbanisation ou, par une carte communale, dans une zone où les constructions sont autorisées, pour lesquelles :
 

  • Une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et la vente est conclue avant le 1er janvier 2013.

 

2011-10 – Plus-values immobilières concernant les personnes retraitées ou titulaires d’une carte d’invalidité.(Art.150 U III du CGI)

 

Les titulaires d’une pension de retraite ou d’une carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième et troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale sont hors champ de l’impôt afférent aux plus-values immobilières qu’ils réalisent à la double condition :

  • Qu’ils ne soient pas passibles de l’impôt de solidarité sur la fortune au titre de l’avant dernière année précédant la cession ;
  • Que le revenu fiscal de référence de l’avant dernière année précédent celle de la cession (N-2) soit inférieur à la limite prévue au I de l’article 1417 du CGI appréciée au titre de l’avant dernière année précédant celle de la cession.

Seuls les titulaires de la carte d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L 341-4 du Code de la sécurité sociale peuvent bénéficier de l’exonération.

Il s’agit des invalides absolument incapables d’exercer une profession quelconque et des invalides qui sont, en outre, dans l’obligation d’avoir recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire.

La qualité de titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité s’apprécie au jour de la cession du bien. (BOI 8 M-1-04 du 14 janvier 2004 § 10 à 12).

Ce dispositif est applicable également aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé.

Associés de sociétés : Cette exonération ne s’applique qu’aux plus-values personnellement réalisées par les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité. Par suite, elle ne s’applique pas à l’associé d’une société qui relève des articles 8 à 8 ter du CGI dès lors que la plus-value, partiellement imposée à son nom, a été réalisée non par lui personnellement mais par la société propriétaire des immeubles cédés.

Indivision : En cas de cession d’un bien détenu en indivision, l’exonération s’apprécie au regard de la situation de chaque indivisaire.

 

2011-12 – Nouveau régime d’exonération de plus-values immobilières pour les personnes âgées et les adultes handicapés

 

Ce régime vise les personnes âgées ayant quitté leur logement principal pour une maison de retraite médicalisée et qui décide de vendre leur bien immobilier pour couvrir les frais de résidence.

Ces personnes sont soumises à la plus-value si la cession n’a pas lieu dans un délai maximal d’un an après l’entrée en maison de retraite (régime d’exonération au titre de la résidence principale).

Le nouveau dispositif conserver le régime de résidence principale pendant un délai maximal de deux ans, en matière de plus-values immobilières dès lors qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ces personnes.

  • Ne sont pas passible de l’ISF,
  • N’ont pas un revenu fiscal de référence excédant la limite prévue à l’article 1417-II du CGI.

Ce dispositif est applicable également aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé.

 

2011-13 – Plus-values immobilières – Résidence principale

 

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession du logement qui constitue la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. (Cette exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires cédées simultanément avec le logement).

Dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers applicable depuis le 1er janvier 2004, l’administration admet, lorsque l’immeuble a été occupé jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération ne soit pas écartée à la condition que la cession intervienne dans les délais normaux de vente.

Dans son instruction du 14 janvier 2004 (BOI 8-M-1-04) l’administration avait indiqué que le délai d’une année devait constituer le délai maximal.

Dans le cadre du plan de relance de l’économie, l’administration dans une instruction en date du 31 mars 2009 avait porté ce délai à deux années pour les années 2009 et 2010.

Cette mesure de faveur n’ayant pas été pérennisée par le législateur, il convient de considérer que pour les ventes réalisées depuis le 1er janvier 2011, l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale ne restera acquise que pendant une durée d’un an à compter de la mise en vente, sauf circonstance de l’opération.

 

2011-14 – Ventes d'immeubles à rénover

 

La vente d'immeuble à rénover est actuellement un outil efficace pour sécuriser les investissements réalisés selon le dispositif Malraux, puisque la part représentée par les travaux constitue dans la plupart des cas, 70% du coût total de l'opération. Pour la détermination des plus-values imposables lors de la vente, le prix stipulé dans l'acte est ventilé entre celui correspondant à l'existant et celui correspondant aux travaux de rénovation.

Afin que le prix des travaux soit désormais compris dans le prix d'acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable lors de la revente d'un bien immobilier, acquis selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover, l'article 6 de la loi de finances 2012 a modifié l' article 150 VB du Code général des impôts de la manière suivante "Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover".

Cette modification était rendue nécessaire du fait de la réforme des plus-values immobilières et de l'alourdissement de leur taxation, car sans cette réforme, le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover risquait de devenir moins intéressant que le dispositif concurrent de la vente en l'état futur d'achèvement utilisée dans le cadre du Scellier, pour lequel on retient le prix total d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.

Rappelons que les dispositions régissant le contrat de vente d'immeuble à rénover figurent aux articles L111-6-2-1 et suivants et L262-1 du Code de la construction et de l'habitation. Ce type de vente emprunte pour partie au régime de la vente ordinaire et pour partie à la vente en l'état futur d'achèvement, et concerne les cessions par lesquelles le vendeur d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, transfère immédiatement ses droits à l'acquéreur et, dans un délai déterminé par ce contrat, réalise ou fait réaliser des travaux et prévoit le paiement de sommes d'argent ou le dépôts de fonds avant la livraison des travaux.

Cette mesure s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2011, c’est-à-dire aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011.

 

2011-15 – Obligation de report sur la déclaration des revenus. (LF2012 Art.2 II)

 

Les contribuables doivent reporter sur leur déclaration de revenus n°2042 le montant net imposable des plus-values immobilières réalisés lors des cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011.

 

2011-16 – Fiscalité des plus-values et moins-values immobilières

 

Réponse du Ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi

Publiée dans le JO Sénat du 17/06/2010 – page 1540

L'article 10 de la loi de finances pour 2004 a réformé en profondeur le régime fiscal des plus-values immobilières pour le rendre à la fois plus simple et plus compréhensible pour les contribuables. La mesure consiste à décharger les contribuables de toute obligation déclarative. Ainsi, le notaire est chargé de l'établissement de la déclaration de plus-value immobilière et du paiement de l'impôt sur le revenu, ainsi que des prélèvements sociaux, pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière. Il acquitte, lors de la même formalité, les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur. Comme dans le dispositif antérieur, la moins-value brute réalisée sur les biens ou droits n'est pas, en principe, prise en compte. L'imputation des moins-values supposerait qu'un même contribuable cède au même moment deux biens différents entrant dans le champ d'application de l'impôt et pour lesquels il réaliserait à la fois une plus-value et une moins-value. Le seul cas où la situation se rencontre fréquemment est celui d'un immeuble acquis par fractions successives qui est revendu en bloc. C'est pour cette raison que, dans ce cas, une exception est prévue au principe de non-prise en compte des moins-values, sans remettre en cause le caractère simplificateur de la réforme, dès lors qu'elle concerne des cessions simultanées soumises à publicité foncière auprès de la même conservation des hypothèques.

Ainsi, et conformément au II de l'article 150 VD du code général des impôts, en cas de vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives constatées par le même acte, soumise à publication ou à enregistrement et effectuée entre les mêmes parties, la ou les moins-values brutes, réduites de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, s'imputent sur la ou les plus-values brutes corrigées le cas échéant de l'abattement pour durée de détention. Ces dispositions sont susceptibles de s'appliquer à la vente en bloc d'un immeuble acquis par parts indivises successives, d'un immeuble dont le propriétaire a acquis successivement les droits démembrés (usufruit et nue-propriété) ou des parts indivises de ces droits, voire d'un immeuble provenant de la fusion de deux unités d'habitation acquises à des dates différentes.

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